В 2014 году на рынке жилья в России появилась альтернатива ипотеке - аренда квартир с выкупом. Новый финансовый инструмент в пилотном режиме запустило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). По задумке разработчиков он позволяет людям приобрести в собственность жилье в рассрочку без первоначального взноса. Ответственность за исполнение пилотного проекта возложена на дочернюю компанию АИЖК - Агентство финансирования жилищного строительства (АФЖС).

В 2014 году на рынке жилья в России появилась альтернатива ипотеке - аренда квартир с выкупом. Новый финансовый инструмент в пилотном режиме запустило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). По задумке разработчиков он позволяет людям приобрести в собственность жилье в рассрочку без первоначального взноса. Ответственность за исполнение пилотного проекта возложена на дочернюю компанию АИЖК - Агентство финансирования жилищного строительства (АФЖС).

В начале февраля для этого был специально создан Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) "Доступное жилье в рассрочку" объемом 350 млн рублей. Управлять ЗПИФом будет ИГ "Тринфико", а искать квартиры экономкласса, выкупать их, а потом продавать физическим лицам в рассрочку до 15 лет будет Межрегиональная жилищная корпорация (МРЖК). В качестве пилотных площадок пока выбраны Московская область, Екатеринбург и Новосибирск. В этих регионах жители смогут самостоятельно найти или выбрать из имеющейся базы данных квартиру и заключить с МРЖК договор купли-продажи с отсрочкой. Будущий владелец квартиры может в ней жить, заключив договор аренды. При этом ежемесячный платеж делится на две примерно равные части: одна идет в счет арендной платы, другая в счет выкупа квадратных метров. В случае расторжения договора бывшему арендатору будет возвращена лишь "выкупная" часть.

- "Аренда с выкупом" ориентирована на тех, кто не может в силу различных обстоятельств получить ипотечный кредит сегодня. Целевая аудитория проекта - это прежде всего экономически активное население, трудоспособное, имеющее определенные доходы и готовое зарабатывать. А поскольку таких людей немало, то "Аренда с выкупом" может стать прекрасной альтернативой для тех, кому нужно решить свой квартирный вопрос в короткие сроки, не прибегая к ипотечным кредитам. Основным преимуществом нового проекта является отсутствие необходимости одновременно копить на первоначальный взнос для получения ипотечного кредита и оплачивать аренду чужого жилья, - говорит Виталий Баланович, управляющий директор ИГ "Тринфико".

Главным отличием новшества от классической ипотеки инициаторы проекта называют помимо отсутствия первоначального взноса упрощенную процедуру оформления. К примеру, при оформлении договора не потребуется справка о доходах. При этом нужно быть готовым к тому, что "аренда с выкупом" обойдется потребителю на 5-10% дороже.

Основное преимущество нового проекта - не нужно одновременно копить на первоначальный взнос для получения ипотеки и оплачивать аренду  чужого жилья.

На екатеринбургской вкладке сайта МРЖК пока нет ни одного конкретного предложения, однако появилось объявление, что компания готова рассмотреть возможность приобретения любой понравившейся квартиры. Кстати, много предложений есть у нее в базе в соседней Челябинской области, не вошедшей в пилотный проект. Так, например, "однушка" в Челябинске площадью 29 кв. м будет "стоить" 23 тыс. рублей в месяц, из которых арендный платеж составит 9 тыс., а выкупной - 14 тысяч рублей. Выглядит эта схема заманчиво, однако, по словам Александра Комарова, директора Свердловского агентства ипотечного кредитования, истоки проблем могут крыться в особенностях российского законодательства.

- Не надо изобретать велосипед: во всем мире ипотека и арендное жилье - это разные вещи, - полагает Александр Комаров. - В том правовом поле, которое существует сегодня, аренда в массовом порядке у нас не реализуется потому, что нет никаких стимулов или льгот для крупных арендодателей. Во-вторых, аренда с правом выкупа - это очень долгосрочный проект. По идее рассрочка должна предоставляться не менее чем на 30 лет. Но при таких условиях стоимость привлечения денег немалая, ипотека будет дешевле. Наконец, у нас никак не реализована схема выселения неплательщика.

- В трех "пилотных" регионах планируется приобрести около сотни квартир. В следующем году ожидается привлечение заемных средств - до миллиарда рублей. Я бы не рассматривал проект "Аренда с выкупом" как альтернативу ипотеке, это совершенно иной проект, ориентированный на другую целевую аудиторию. Это люди, которые не имеют первоначального взноса или подтвержденного дохода, а также те, у кого подпорчена кредитная история. Конечно, при работе с ними есть определенные риски. Но важно понимать, что право собственности на приобретаемую квартиру оформляется только после полной оплаты "выкупной" части, - пояснил Андрей Лямин-Бородин, генеральный директор МРЖК.

В Новосибирской области пока о новой программе ничего не слышали. В "Тринфико" "РГБ" рассказали, что в этом регионе проект стартует чуть позже. Здесь только с прошлого года начал формироваться арендный рынок жилья, появились первые два 130-квартирных дома, предназначенные для социального найма. Причем ставка аренды на такие квартиры колеблется в пределах 14-16 тыс. рублей в месяц, но с условием, что половину этой суммы нанимателям компенсируют администрация области и работодатели.

Между тем, по оценкам экспертов, в Новосибирске потребность в арендном жилье составляет не менее 35 тыс. квартир. Однако заманить строительные компании на этот рынок будет непросто - речь идет о жилье экономкласса, к которому нельзя привлечь средства дольщиков. А собственных средств у застройщиков не хватает. "Необходимы меры государственной поддержки этого бизнеса. Важно, в частности, целевое выделение земельных участков для строительства жилья коммерческого найма, предоставление налоговых льгот", - считает губернатор региона Василий Юрченко.

Риелторы и консалтинговые агентства, работающие в Московской области, о появлении "аренды с выкупом" в Подмосковье ничего не слышали. Как рассказала "РГБ" генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая, эта идея может иметь право на жизнь только после того, как созданный фонд сначала наберет обширную базу таких квартир, которые он уже выкупил у текущих собственников, и будет их предлагать рынку, то есть потенциальным покупателям: "Возможно, в этом случае найдутся желающие платить 15 лет рассрочку, которая включает в себя и цену квартиры, и стоимость аренды. Для обычных пользователей механизм ипотеки гораздо понятнее: квартира находится в собственности и в залоге у банка, ты возвращаешь долг и платишь проценты".