Фонды недвижимости

Российский рынок недвижимости – один из наиболее привлекательных сегментов российской экономики. Профессиональные участники этого рынка и инвесторы постоянно находятся в поиске наиболее оптимальных и максимально эффективных финансово-правовых решений по организации проектов в сфере недвижимости и привлечению инвестиций в эти проекты.

Сегодня рынок недвижимости представлен как застройщиками, банками, операторами и крупными инвесторами, так и государственными структурами и частными инвесторами. У всех свои цели и задачи, которые они реализуют, используя весьма ограниченный набор механизмов финансирования проекта, извлечения и распределения прибыли, управления проектом. 

Все способы финансирования проектов в сфере недвижимости можно разделить на 2 группы:

• долевое финансирование (размещение акций/долей; размещение инвестиционных паев; простое товарищество);
• долговое финансирование (привлечение банковских кредитов; размещение облигационных и вексельных займов; привлечение средств на основе инвестиционных договоров и/или договоров долевого участия);
  
  

Присутствуют и смешанные механизмы финансирования проектов в сфере недвижимости.

В российской практике достаточно редко используются инструменты долевого финансирования, застройщики и организаторы проектов в сфере недвижимости  полагаются преимущественно на долговое финансирование, обеспечиваемое за счет долевого участия в строительстве (на основе инвестиционного договора или договора, заключенного в соответствии с требованиями 214-ФЗ) и заемных средств, полученных от кредитных организаций под залог земельных активов.
 Основные задачи, которые стоят перед инвесторами, входящими в проект через инструменты долевого финансирования, являются: 

• возврат инвестиций в максимально ликвидной форме; 
• ликвидность вложений (производного инструмента); 
• реинвестирование доходов и диверсификация вложений; 
• получение промежуточного дохода от инвестиционного проекта;
  
• контроль ключевых решений организатора проекта (в отношении инвестирования и распоряжения  активами);
• обеспечение высокой степени защиты инвестиций и проекта от внешних и внутренних рисков. 

Указанным потребностям  в полной мере отвечает закрытый ПИФ, максимально органично сочетающий в себе интересы и организаторов проекта и инвесторов.

Российские фонды недвижимости за пять лет своего существования в России, уже зарекомендовали себя как эффективный инструмент организации строительных и рентных проектов, а с выходом изменений в законодательство об инвестиционных фондах станут еще более привлекательным механизмом привлечения инвестиций в недвижимость. 

Введение в законодательство о финансовых рынках института квалифицированного инвестора послужило причиной разделения всех фондов на:

• ПИФы, паи которых не ограничены в обороте
• ПИФы, паи которые ограничены в обороте («ПИФы для квалифицированных инвесторов»).
  

Это разделение затронуло и закрытые ПИФы недвижимости. В отличие от существовавшей ранее единственной категории фондов недвижимости, нынешние фонды имеют 3 разновидности:

• рентный ЗПИФ;
• ЗПИФ недвижимости и 
• ЗПИФ недвижимости для квалифицированных инвесторов.
  

Приведение деление является юридическим, с экономической точки зрения выделяются:

•    земельные ПИФы (данная разновидность ориентирована на вложения в земельные участки, различного назначения);
•    рентные ПИФы (рентный ПИФ – фонд, деятельность которого основана на предоставлении недвижимости фонда в аренду);
•    девелоперские ПИФы (фонды, занимающиеся развитием существующих объектов: их реконструкцией, улучшением состояния);
•    строительные ПИФы (ПИФы, задача которых создание новых объектов);
•    промышленные ПИФы (действующие как держатели объектов недвижимости производственного назначения и функционирующие как рентный фонд для внутренней аренды).

В большинстве случаев осуществляется решение множества экономических задач внутри одного фонда: так практически любой рентный фонд выполняет девелопмент сдаваемых в аренду объектов, земельные ПИФы становятся строительными фондами, т.е. ведут застройку участков, в составе фонда).

Новыми юридическими разновидностями стали рентные фонды и фонды для квалифицированных инвесторов. При этом на базе рентного ПИФ для квалифицированных инвесторов появилась возможность более гибко и эффективно организовывать работу с земельными активами – создавать земельный ПИФ, который может:

• приобретать земельные участки любых категорий и видов разрешенного использования;
• полноценно участвовать в земельных аукционах (торгах).

Каждая из них ориентирована на работу с различными инструментами привлечения инвестиций и, соответственно, на разные группы инвесторов.

Ключевые параметры	Рентный ЗПИФ	ЗПИФ недвижимости (для всех)	ЗПИФ недвижимости (для квалифицированных инвесторов)
характерные особенности проекта / фонда	управление рентным проектом привлечение retail-инвесторов (стабильная доходность при низких рисках) «упаковка» недвижимых активов	инвестиции в «стройку» для широкого круга инвесторов строительство только через договор участия в долевом строительстве (214-ФЗ) девелопмент земельных участков (технический, перевод) операции с недвижимостью (спекулятивный рынок)	инвестиционные и подрядные контракты смешанные формы финансирования (долговые инструменты) работа с кэптивными и аффилированными  структурами
характерные особенности проекта / фонда	полная оплата: стартовые инвесторы (собственники); рыночные (новые) инвесторы (retail)	полная оплата паев: стартовые инвесторы (собственники); рыночные (новые) инвесторы (retail)	полная оплата / рассрочка по оплате паев: стартовые инвесторы (собственники); нерыночные (новые) инвесторы (институциональные инвесторы)
особенности привлечения дополнительных инвестиционных ресурсов (долевая форма)	объявленные паи (общий лимит выпусков) размещение по фактическому объему привлеченных инвесторов ускоренная процедура выпуска дополнительных паев оплата доп.паев – в любой форме	объявленные паи (общий лимит выпусков) размещение по фактическому объему привлеченных инвесторов ускоренная процедура выпуска дополнительных паев оплата доп.паев – в любой форме	объявленные паи (общий лимит выпусков) размещение по фактическому объему привлеченных инвесторов ускоренная процедура выпуска дополнительных паев оплата доп.паев – в любой форме
формы инвестиционных вложений (для стартовых и новых инвесторов)	денежные средства недвижимость корпоративные права	денежные средства недвижимость корпоративные права	денежные средства недвижимость корпоративные права
обеспечение ликвидности производного инструмента (пая)	организация вторичного обращения (на биржевых площадках и вне бирж) оферты на выкуп паев досрочное частичное погашение займы банков под залог паев	организация вторичного обращения (на биржевых площадках и вне бирж) оферты на выкуп паев досрочное частичное погашение займы банков под залог паев	организация вторичного обращения (в спец.секциях биржевых площадок) оферты на выкуп паев досрочное частичное погашение займы банков под залог паев
работа с кредитными институтами (привлечение заемного капитала, залог инвестиционных паев, инструменты снижения рисков)	кредитование пайщиков под залог инвестиционных паев	кредитование пайщиков под залог инвестиционных паев	получение займов (фондом) предоставление залогового обеспечения за счет имущества фонда выдача фондом займов (формирование дебиторской задолженности) кредитование пайщиков под залог инвестиционных паев
управление доходностью инвестора / организатора проекта	выплата пайщикам промежуточного дохода досрочное частичное погашение инвестиционных паев выбор системы вознаграждения УК	выплата пайщикам промежуточного дохода досрочное частичное погашение инвестиционных паев выбор системы вознаграждения УК	выплата пайщикам промежуточного дохода досрочное частичное погашение инвестиционных паев «свободная» система вознаграждения УК
направления работы и формы реинвестирования доходов и диверсификации вложений (разрешенные профильные активы)	объекты недвижимости земля права аренды корпоративные активы	объекты недвижимости земля права аренды корпоративные активы контрактные права (из договоров участия в долевом строительстве)	объекты недвижимости земля права аренды контрактные права (из договоров участия в долевом строительстве) контрактные права (из инвестиционных контрактов) контрактные права (из договоров подряда)
механизмы контроля со стороны инвесторов, защитные механизмы и институты	ограничения полномочий УК по распоряжению недвижимостью общее собрание пайщиков инвестиционный комитет (из числа пайщиков) досрочное частичное погашение паев	ограничения полномочий УК по распоряжению недвижимостью общее собрание пайщиков инвестиционный комитет (из числа пайщиков) досрочное частичное погашение паев независимый оценщик	ограничения полномочий УК по распоряжению недвижимостью общее собрание пайщиков инвестиционный комитет (из числа пайщиков) досрочное частичное погашение паев

Внесение поправок в законодательство позволило российским фондам недвижимости не только  успешно конкурировать с привычными способами финансирования проектов в сфере недвижимости (таких как банковское кредитование и долевое участие в строительстве), но и переигрывать их по ряду ключевых параметров. 

IMAC® готов предложить Вам полный спектр услуг по консалтингу, разработке и обслуживания рентных ЗПИФ, земельных ПИФ и других фондов недвижимости в соответствии со спецификой реализуемых проектов. В зависимости от задач вашего бизнеса мы готовы предложить вам наиболее оптимальный способ вовлечения инфраструктуры  ЗПИФ, который максимально отвечает целям бизнес-проекта.